Mietzins, Indexklauseln und Anpassungen – Wo digitale Änderungen die Form sprengen

Schriftformerfordernis bei Preisänderungen

Bei langfristigen Mietverhältnissen gilt: jede Vereinbarung über den Mietpreis muss schriftlich fixiert sein. Sowohl Staffelmiete (§ 557a BGB) als auch Indexmiete (§ 557b BGB) unterliegen der Schriftform. Änderungen oder Anpassungen, die lediglich mündlich oder per E-Mail bestätigt werden, verletzen § 550 BGB und machen den Vertrag ordentlich kündbar.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB kann zwar in Textform erfolgen, nicht aber eine Vertragsänderung, die den Mietzins dauerhaft verändert. Formklauseln in AGB, die ausschließlich Schriftform verlangen, sind insoweit unwirksam (§ 305b, § 307 BGB). Entscheidend ist die gesetzliche Form, nicht die formularmäßige.

E-Mail-Abreden und Zusatzblätter

In der Praxis werden Preisänderungen häufig per E-Mail oder mit separat unterschriebenen Zusatzblättern geregelt. Solche Dokumente genügen nur dann der Schriftform, wenn sie eindeutig dem Hauptvertrag zugeordnet und von beiden Parteien unterzeichnet sind.
Ein PDF-Anhang oder digitaler Scan ohne Unterschrift wahrt die Form nicht. Ab 2025 wird die Textform für bestimmte Mietänderungen zwar zugelassen (§ 550 BGB n. F.), dennoch bleibt die Schriftform für langfristige Vereinbarungen maßgeblich.

Kombination von Staffel- und Indexmiete

Die Kombination beider Modelle kann problematisch sein. Enthält der Vertrag sowohl eine Staffel- als auch eine Indexregelung, ohne klarzustellen, wie sie zusammenwirken, ist die Klausel häufig unwirksam.
Zulässig ist nur eine Kombination, die auch Mietsenkungen ermöglicht. Wird allein eine Erhöhung vorgesehen, liegt ein Verstoß gegen § 307 BGB vor.
Das Brandenburgische OLG (3 U 88/22) fordert klare, symmetrische Anpassungsmechanismen, etwa eine 10 %-Relevanzgrenze beim Index.

Fehler in der Dokumentation und Unterschriftsprobleme

Fehlerhafte oder lückenhafte Dokumentation führt regelmäßig zur Unwirksamkeit von Mietänderungen.
Fehlen Indexwerte, Berechnungsgrundlagen oder Stichtage, kann der Vertrag nicht mehr vollständig nachvollzogen werden.
Auch Unterschriftsprobleme spielen eine Rolle: Nach § 126b BGB genügt bei bloßem Mieterhöhungsverlangen die Textform, nicht aber bei einer Vertragsänderung.

Praxisrelevante Aspekte

Die Wirksamkeit von Preisänderungen hängt maßgeblich von Formklarheit und Transparenz ab. Unklare Klauseln oder unvollständige Unterlagen eröffnen Angriffsflächen für Kündigungen oder Rückforderungen.
Vermieter sollten daher jede Änderung dokumentieren und von beiden Parteien signieren lassen. Besonders riskant sind nachträgliche Anpassungen per E-Mail oder durch Beiblätter ohne klare Verbindung zum Hauptvertrag.

Strategische Bedeutung für Mandanten

Für Mieter:
Fehlerhafte Index- oder Staffelvereinbarungen können als Ansatzpunkt dienen, überhöhte Mieten anzufechten oder den Vertrag vorzeitig zu beenden.

Für Vermieter:
Eine rechtssichere Formgestaltung verhindert wirtschaftliche Einbußen und schützt vor der ungewollten Auflösung langfristiger Mietbindungen.

Die Kanzleipraxis zeigt: Jede zweite Preisänderung in Gewerbemietverträgen weist formale Mängel auf – ein erhebliches Risiko, das sich durch präventive Prüfung vermeiden lässt.

Fazit

Preisänderungen sind kein Nebenaspekt, sondern ein zentraler Schriftform-Trigger.
Wer Index- oder Staffelmieten unklar dokumentiert oder formlos bestätigt, öffnet das Tor zur Kündbarkeit nach § 550 BGB.
Nur eine sauber unterzeichnete und nachvollziehbare Vereinbarung schützt die Parteien – und erhält die wirtschaftliche Stabilität des Vertrags.

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Fazit & Kontakt
Die Schriftform ist mehr als Formalie – sie ist ein juristisches Werkzeug.
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