Immobilien und Steuerrecht - Erhaltungsaufwand, 15%-Grenze und Steuertipps

Immobilien und Steuerrecht - Erhaltungsaufwand, 15%-Grenze und Steuertipps

Einleitung

Immobilienbesitz bringt nicht nur Mieteinnahmen oder Eigennutzung, sondern auch eine Vielzahl steuerlicher Fragen mit sich. Besonders Renovierungen und Modernisierungen werfen immer wieder die Frage auf: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? – also sofort absetzbar oder nur über Jahrzehnte abschreibbar?

Hinzu kommt die 15%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die für viele Vermieter zum Stolperstein wird. Auch Themen wie energetische Sanierungen (mit Steuerboni), Denkmalschutz-Abschreibungen, Handwerkerleistungen im Privathaushalt oder die unterschiedliche steuerliche Behandlung bei Eigennutzung vs. Vermietung sind entscheidend.

In diesem Leitfaden zeigen wir praxisnah:

• Was kann man sofort von der Steuer absetzen?
• Welche Kosten müssen über die AfA abgeschrieben werden?
• Wie lassen sich Renovierungen steueroptimal planen?
• Welche Förderungen gibt es für Energiesparer?

So erhalten unerfahrene Immobilieneigentümer – ob Selbstnutzer oder Vermieter – einen verständlichen Überblick durch den Steuerdschungel rund ums Haus.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten – warum die Unterscheidung zählt

Wenn Sie Geld in Ihre Immobilie investieren, unterscheidet das Steuerrecht streng zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.

Erhaltungsaufwand

Das sind Aufwendungen, die den bestehenden Zustand erhalten oder wiederherstellen.

• Typische Beispiele: Reparaturen, Austausch defekter Teile (z. B. Heizkessel ersetzen), Malerarbeiten, kleinere Modernisierungen ohne grundlegende Änderung.
• Steuerliche Folge: Bei Vermietung sofort als Werbungskosten absetzbar – also im Jahr der Zahlung in voller Höhe.
• Vorteil: Sofortige Steuerentlastung durch Minderung der Mieteinnahmen.

Herstellungskosten

Diese liegen vor, wenn etwas Neues geschaffen oder wesentlich verbessert wird.

• Beispiele: Bau, Anbau, Ausbau, umfassende Sanierungen, Standardverbesserungen (z. B. einfaches Bad → Luxusbad).
• Steuerliche Folge: keine sofortige Abziehbarkeit, sondern Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes.
• Bei Wohngebäuden typischerweise 50 Jahre (2 % AfA p. a.) oder bei älteren Baujahren 33 Jahre (2,5 % AfA).
• Beispiel: 20.000 € Herstellungsaufwand ergeben nur 400 € AfA pro Jahr – die Steuerersparnis verteilt sich über Jahrzehnte.

Hintergrund

Der Gesetzgeber will verhindern, dass Anschaffungskosten „versteckt“ als Reparaturen geltend gemacht werden. Deshalb gelten strengere Kriterien, wann Ausgaben als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand einzustufen sind.

👉 Erhaltungsaufwand ist steuerlich „attraktiv“, da er sofort wirkt. Herstellungskosten sind neutraler, da sie nur langfristig berücksichtigt werden.

Grenzfälle und Streit mit dem Finanzamt

In der Praxis ist die Abgrenzung oft schwierig und sorgt regelmäßig für Diskussionen mit dem Finanzamt.

Faustregeln:

• Wird etwas vollständig erneuert, ohne den Standard zu verbessern (z. B. alte Fenster gegen gleichwertige neue), liegt eher Erhaltungsaufwand vor.
• Wird der Standard spürbar verbessert (z. B. Ausbau zum Luxusbad), spricht das für Herstellungskosten.
• Mehrere Einzelmaßnahmen können zusammen ebenfalls Herstellungskosten ergeben, wenn sie eine grundlegende Erneuerung darstellen.

👉 Tipp: Dokumentieren Sie bei größeren Projekten genau, was gemacht wurde. Fotos, Rechnungen und Projektbeschreibungen helfen im Zweifel, die steuerliche Einordnung zu stützen.

Praxistipp

Lassen Sie sich bei umfangreicheren Modernisierungen frühzeitig von einem Steuerberater oder Bausachverständigenberaten. Mit geschickter Gestaltung – etwa durch zeitliche Verteilung oder klare Abgrenzung einzelner Maßnahmen – lässt sich oft erreichen, dass Ausgaben als Erhaltungsaufwand anerkannt werden. So sparen Sie bares Geld, vermeiden Konflikte mit dem Finanzamt und nutzen Ihre steuerlichen Möglichkeiten optimal.

Die 15%-Grenze in den ersten drei Jahren

Anschaffungsnahe Herstellungskosten – die 15%-Regel

Für Neuvermieter gilt eine besondere Vorschrift: Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie zu viel in Renovierungen, kann das Finanzamt auch typische Reparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten einstufen.

• Grenze: Überschreiten die Netto-Renovierungskosten innerhalb dieser drei Jahre 15 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück), gelten alle Aufwendungen als Herstellungskosten.
• Folge: Keine sofortige steuerliche Absetzbarkeit als Werbungskosten, sondern Abschreibung über 50 Jahre (2 % p. a.).

Beispiel

Kaufpreis 300.000 € → davon 100.000 € Grundstück, 200.000 € Gebäude.
15 % von 200.000 € = 30.000 €.
Wer innerhalb von drei Jahren mehr als 30.000 € netto für Modernisierungen ausgibt, fällt unter die Regel.

Welche Kosten zählen mit?

Die Grenze umfasst nahezu alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Typische Beispiele:

• Maler- und Tapezierarbeiten,
• Austausch von Böden,
• Sanierung von Bad oder Küche,
• Überholung von Sanitär, Heizung, Elektro.

Nicht erfasst:

• Reine Schönheitsreparaturen kleineren Umfangs,
• Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten,
• Baumaßnahmen, die ohnehin Herstellungskosten sind (z. B. Anbau).

Praxisbeispiel

Kauf einer Wohnung (Gebäudewert 200.000 €).
Modernisierung: Bad, Küche, Fenster, Böden = 35.000 € netto.
→ Das entspricht 17,5 % und liegt über der Grenze.
Folge: Alle 35.000 € gelten als Herstellungskosten → AfA über 50 Jahre = 700 € pro Jahr.
Wären die Kosten unter 30.000 € geblieben, wäre ein Sofortabzug möglich gewesen.

Rechtsprechung: Ausnahme vom BFH

Ein Urteil des BFH (2021) entschied, dass trotz Überschreiten der 15%-Grenze keine Herstellungskosten vorliegen können, wenn die Renovierungskosten bereits im Kaufpreis berücksichtigt und eingepreist wurden.
⚠️ Aber: sehr einzelfallabhängig, die Finanzverwaltung wendet dies restriktiv an. Ohne Beratung sollte man sich darauf nicht verlassen.

Planungstipp

• Größere Modernisierungen nach Möglichkeit zeitlich verteilen, um unter der 15%-Grenze zu bleiben.
• Viele Vermieter führen nur das Nötigste in den ersten drei Jahren aus und warten mit umfassenden Sanierungen, bis die Frist abgelaufen ist.
• Ist eine sofortige Renovierung unumgänglich (z. B. unbewohnbarer Zustand), alle Belege und Rechnungen genau dokumentieren und prüfen lassen, welche Posten wirklich einzurechnen sind.

Wichtiger Hinweis

• Die 15%-Regel gilt nur für Vermietungsobjekte.
• Beim selbstgenutzten Haus spielt sie keine Rolle – dort gibt es ohnehin keinen Werbungskostenabzug.

Energetische Sanierungen – Steuerbonus nach § 35c EStG

Für selbstgenutzte Wohnhäuser gibt es mit § 35c EStG eine attraktive Förderung:

• Förderhöhe: 20 % der Kosten, verteilt über 3 Jahre, max. 40.000 € pro Objekt.
• Voraussetzungen:
  
  • Gebäude mindestens 10 Jahre alt,
  • Eigenheim,
  • förderfähige Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung, Lüftungssysteme.
• Nachweis: Fachunternehmerbescheinigung erforderlich.
• Ausschluss: Keine Doppelförderung (z. B. mit KfW-Zuschüssen).

Aufteilung:

• Jahr 1: 7 % (max. 14.000 €),
• Jahr 2: 7 % (max. 14.000 €),
• Jahr 3: 6 % (max. 12.000 €).

👉 Effekt: Steuerermäßigung direkt von der Steuerschuld – vergleichbar mit einer Steuererstattung.

Denkmalschutz – besondere Abschreibungen

Für Vermieter (§ 7i EStG)

• Sanierungskosten an Baudenkmälern können mit 9 % p. a. über 8 Jahre und 7 % p. a. über 4 Jahreabgeschrieben werden.
• Macht zusammen 100 % der förderfähigen Kosten in 12 Jahren.
• Voraussetzung: Genehmigung und Bescheinigung durch die Denkmalbehörde.

Für Eigennutzer (§ 10f EStG)

• 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre steuerlich geltend machen.
• Steuerermäßigung: 9 % pro Jahr direkt von der Steuerschuld.
• Beispiel: 100.000 € Sanierungskosten → 10 Jahre je 9.000 € Steuerermäßigung.

⚠️ Wichtig: Nur Sanierungskosten nach Erwerb sind begünstigt, nicht der Kaufpreis selbst.

Praxistipp

Denkmalschutz-Immobilien bieten hohe steuerliche Vorteile, sind aber komplex:

• Frühzeitig Denkmalbehörde und Steuerberater einbeziehen.
• Alle Rechnungen sauber trennen und belegen.
• Nur genehmigte Maßnahmen sind förderfähig.

Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienste: Steuerbonus für Eigenheime

Handwerkerbonus nach § 35a EStG

Auch Selbstnutzer können einen Teil ihrer Handwerkerkosten steuerlich geltend machen. Über den sogenannten Handwerkerbonus (§ 35a EStG) lassen sich 20 % der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld abziehen.

• Höchstbetrag: Bis zu 6.000 € Arbeitskosten pro Jahr sind begünstigt → maximal 1.200 € Steuerbonus.
• Begünstigt: Arbeits- und Fahrtkosten inkl. MwSt.
• Nicht begünstigt: Materialkosten. Deshalb sollte die Rechnung getrennt ausweisen, was Arbeitslohn und was Material ist.
• Beispiele: Renovierungen, Reparaturen, Modernisierungen, Gartenarbeiten (eingeschränkt), Wartungen, Schornsteinfeger.
• Ausgeschlossen: Neubauten und Erweiterungsbauten – es muss ein bestehender Haushalt sein.

👉 Wichtig: Barzahlung schließt den Bonus aus. Die Rechnung muss überwiesen und durch Kontoauszug nachweisbar sein.

Beispielrechnung

Sie lassen Ihr Eigenheim außen streichen:

• Rechnung: 5.000 € Arbeitslohn + 2.000 € Material.
• Abziehbar: 20 % von 5.000 € = 1.000 €.
• Effekt: Das Finanzamt zieht 1.000 € direkt von Ihrer Steuerschuld ab.

Abgrenzung zu anderen Förderungen

• Der Handwerkerbonus kann nicht zusätzlich für dieselben Kosten neben § 35c (energetische Sanierungen) oder Denkmal-AfA genutzt werden.
• Kombination ist nur für unterschiedliche Maßnahmen möglich.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Neben Handwerkerleistungen gibt es einen weiteren Bonus für haushaltsnahe Dienste, z. B. Putzkraft, Gärtner, Pflegeleistungen.

• Förderung: Ebenfalls 20 % Abzug.
• Limit: Bis zu 20.000 € Kosten → maximal 4.000 € pro Jahr.
• Auch bei Vermietung können bestimmte Leistungen gelten, z. B. hausmeisterliche Tätigkeiten oder Winterdienst, wenn sie privat vom Vermieter bezahlt werden.

Praxistipps

• Belege aufbewahren: Vermieter können Handwerkerkosten ohnehin als Werbungskosten absetzen. Selbstnutzer sichern sich zusätzlich den Handwerkerbonus.
• Jahresbonus nutzen: Arbeiten so planen, dass der 1.200-€-Bonus möglichst ausgeschöpft wird. Mehrere kleine Maßnahmen lieber bündeln.
• Legalisierung lohnt sich: Offizielle Rechnungen sind nicht nur steuerlich vorteilhaft, sondern bieten auch Rechtsschutz bei Mängeln. Schwarzarbeit lohnt sich dagegen nicht.

Eigennutzung vs. Vermietung: Unterschiede in der steuerlichen Behandlung

Eigennutzung – steuerlich eingeschränkte Abzüge

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, erzielt keine steuerpflichtigen Einkünfte. Entsprechend sind Ausgaben in der Regel nicht absetzbar.

• Nicht abziehbar: Reparaturen, Zinsen, Abschreibungen – alles muss aus versteuertem Einkommen bezahlt werden.
• Ausnahmen:
  
  • Steuerermäßigungen (§ 35a Handwerkerbonus, § 35c energetische Sanierung, § 10f Denkmal für Selbstnutzer),
  • Arbeitszimmer, sofern die strengen Voraussetzungen erfüllt sind.
• Verkaufsvorteil: Eigengenutzte Immobilien können steuerfrei verkauft werden, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren dort selbst gewohnt haben. Die Spekulationsfrist entfällt.

👉 Fazit: Eigennutzer profitieren von steuerfreier Wertsteigerung, müssen aber laufende Kosten fast vollständig selbst tragen.

Vermietung – steuerlich attraktiv durch Werbungskosten

Bei vermieteten Immobilien entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die zu versteuern sind.

• Abziehbar als Werbungskosten:
  
  • Zinsen für Immobilienkredite,
  • Gebäudeabschreibung (AfA),
  • Reparaturen, Instandhaltung, Nebenkosten, Versicherungen, Grundsteuer,
  • Fahrten zur Wohnung.
• Steuerliche Wirkung: Häufig entstehen in den ersten Jahren Verluste, weil AfA und Zinsen hoch sind. Diese können mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden und mindern die Steuerlast.
• Wichtige Einschränkungen:
  
  • Großrenovierungen können als Herstellungskosten nur über AfA verteilt werden.
  • Die 15%-Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung ist zu beachten.

👉 Fazit: Vermietung ist steuerlich begünstigt, weil fast alle Kosten absetzbar sind – im Gegenzug müssen die Mieteinnahmen versteuert werden.

Vergleichsbeispiel

Renovierungskosten: 10.000 €

• Vermieter: Können die vollen 10.000 € absetzen → bei 42 % Steuersatz ca. 4.200 € Steuerersparnis.
• Eigennutzer: Können nur über den Handwerkerbonus (20 % von 10.000 € Arbeitslohn) max. 1.200 € geltend machen.

Verkauf – Spekulationsfrist vs. Steuerfreiheit

• Vermietete Immobilien: Gewinn aus Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist steuerpflichtig (privates Veräußerungsgeschäft). Nach Ablauf der Frist steuerfrei.
• Eigengenutzte Immobilien: Verkauf jederzeit steuerfrei möglich, sofern im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt.

👉 Vorteil Eigennutzer: Steuerfreiheit auch bei kurzfristigem Verkauf.

Wechsel der Nutzungsart

• Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung (oder umgekehrt) verändert die steuerliche Behandlung.
• Eigennutzung vor Verkauf kann den Verkauf steuerfrei machen (mindestens anteilig in 3 Kalenderjahren selbst genutzt).
• Umgekehrt kürzen Jahre der Eigennutzung die mögliche Abschreibung bei späterer Vermietung, da AfA nur auf den Restwert möglich ist.

Praxistipps

• Früh entscheiden: Soll die Immobilie langfristig vermietet oder selbst genutzt werden?
• Bei Vermietung:
  
  • Saubere Buchführung, Belege sammeln, steuerliche Gestaltung prüfen (z. B. Eigentumsverteilung bei Ehegatten je nach Progression).
• Bei Eigennutzung:
  
  • Kleine Steuerboni wie Handwerkerbonus oder § 35c nutzen, ansonsten Vorteil der steuerfreien Wertsteigerung im Blick behalten.

Handlungsempfehlungen für Immobilienbesitzer

1. Sanierungsplanung steueroptimiert gestalten

Nach dem Immobilienkauf sollten Sie prüfen, welche Renovierungen sofort nötig sind und welche warten können. Wer die 15%-Grenze in den ersten drei Jahren beachtet, spart häufig Steuern. Luxusmodernisierungen lieber nach Ablauf der Frist durchführen oder Projekte aufteilen (z. B. erst Bad, später Küche). Wichtig: Bausubstanz nicht vernachlässigen – Sicherheit und Vermietbarkeit gehen vor.

2. Erhaltungsaufwand vs. Herstellung bewusst steuern

Wählen Sie, wenn möglich, Varianten, die als Erhaltungsaufwand durchgehen. Beispiel: Dach reparieren statt gleich teuren Dachausbau. Oder Fenster instandsetzen statt komplette Umgestaltung. Dokumentieren Sie mit Fotos, warum es sich um eine Reparatur handelt. So steigen die Chancen auf Sofortabzug.

3. Energie- und Denkmalförderung nutzen

Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie für § 35c EStG (energetische Sanierung bei Eigennutz) oder die Denkmalschutz-AfAinfrage kommt.

• Bei Denkmälern: Arbeiten immer vorab genehmigen und Bescheinigungen einholen.
• Bei energetischen Maßnahmen: Angebote zertifizierter Fachfirmen einholen, ggf. Energieberater hinzuziehen. Nur mit Nachweis gibt es die Förderung.

4. Handwerkerrechnungen offiziell ausstellen lassen

Arbeitsleistung und Material getrennt ausweisen lassen – so können Selbstnutzer den Handwerkerbonus nach § 35a EStG optimal nutzen. Zahlen Sie ausschließlich per Überweisung. Auch Vermieter sollten saubere Rechnungen haben, da das Finanzamt Barbelege im Zweifel nicht anerkennt. Vorteil: Offizielle Rechnungen sichern zusätzlich Ihre Gewährleistungsrechte.

5. Eigennutzung vs. Vermietung genau abwägen

Überlegen Sie frühzeitig, ob die Immobilie langfristig selbst genutzt oder vermietet werden soll.

• Eigennutz: emotionale Vorteile, steuerfreier Verkauf möglich.
• Vermietung: laufende Einnahmen, umfassende Werbungskostenabzüge, aber auch Verwaltungsaufwand und Mietrisiken.
  Kombination möglich: erst einige Jahre vermieten (AfA und Werbungskosten nutzen), dann selbst einziehen (später steuerfreier Verkauf). Aber: Planung sorgfältig und mit Beratung, um Fallstricke wie Spekulationssteuer zu vermeiden.

6. Steuerberater bei komplexen Fällen einbeziehen

Gerade bei Denkmälern, Auslandsimmobilien oder Sonderfällen (Airbnb-Vermietung, Erbengemeinschaften) ist fachlicher Rat Gold wert. Ein Steuerberater kann z. B. Grund und Boden korrekt vom Kaufpreis abgrenzen, die AfA optimal berechnen oder klären, ob Renovierungskosten sofort oder verteilt absetzbar sind.

Fazit

Immobilien und Steuerrecht – hier lassen sich mit guter Planung erhebliche Vorteile sichern. Entscheidend ist, Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten richtig zu unterscheiden: Nur Erhaltungsaufwand bringt die sofortige Steuerersparnis. Die 15%-Regel verlangt in den ersten Jahren besondere Aufmerksamkeit – clevere Eigentümer planen Renovierungen so, dass sie im steuerlich optimalen Rahmen bleiben.

Selbstnutzer profitieren von Boni wie § 35c EStG oder dem Handwerkerbonus. Denkmalschutzimmobilien bieten weiterhin großzügige Abschreibungen – sofern alle Nachweise eingeholt werden.

Der Unterschied zwischen Eigennutzung und Vermietung könnte steuerlich kaum größer sein: Vermieter können fast alles absetzen, Eigennutzer fast nichts – genießen dafür aber die steuerfreie Wertsteigerung beim Verkauf.

Für Mandanten heißt das: Informieren und beraten lassen, bevor größere Projekte starten. Denn ein falsch eingestufter Aufwand oder eine versäumte Bescheinigung kann Zehntausende Euro kosten. Umgekehrt können geschicktes Timing und richtige Anträge bares Geld sparen.

👉 Kurz gesagt: Mit Plan zum Steuerbonus. Dann bleibt vom Immobilieninvestment nicht nur Substanz und Wertsteigerung, sondern auch ein spürbarer finanzieller Vorteil. So macht Immobilienbesitz auch steuerlich Freude.