Verwalterhaftung in der WEG – Rechte der Eigentümer bei Pflichtverstößen

WEG-Verwalter sind zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Eigentümer haben klare Rechte bei Pflichtverstößen – bis hin zur Abberufung. Handeln Sie frühzeitig.

Einleitung: Wenn Verwaltung zur Pflicht wird – Haftungsrisiken in der WEG

Ein professioneller WEG-Verwalter ist das Rückgrat jeder Eigentümergemeinschaft. Doch was, wenn Vertrauen enttäuscht wird, Fristen verstreichen oder Gelder fehlerhaft verwendet werden? Eigentümer haben nicht nur Erwartungen, sondern auch klare Rechtsansprüche gegenüber dem Verwalter. Seit der WEG-Reform gelten strengere Anforderungen an Transparenz, Sachkunde und Sorgfalt.

In diesem Artikel zeigen wir auf, welche gesetzlichen Pflichten ein Verwalter hat (§§ 26, 27 WEG), wann Eigentümer eingreifen sollten und wie Sie sich bei Pflichtverstößen durchsetzen können – mit Blick auf aktuelle Rechtsprechung des BGH (u.a. V ZR 101/19 und V ZR 34/24). Ein Überblick über typische Konflikte, Praxisbeispiele und Compliance-Pflichten hilft Eigentümern, Beiräten und auch Verwaltern, ihre Rechte und Risiken realistisch einzuschätzen.

Pflichten des WEG-Verwalters – was das Gesetz verlangt

Der Verwalter ist das ausführende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft – bestellt durch Mehrheitsbeschluss (§ 26 WEG), gebunden an Gesetz und Verwaltervertrag. § 27 WEG listet die Kernaufgaben auf, darunter:

• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Planung der Vorschüsse und Erstellung der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für das Vorjahr.
• Vermögensbericht: Übersicht über Konten, Rücklagen, offene Forderungen – seit 2020 Pflichtdokument (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Versammlungen & Beschlussdurchführung: Einberufung, Leitung, Protokollierung der Eigentümerversammlung sowie Umsetzung beschlossener Maßnahmen.
• Instandhaltung & Sicherheit: Überwachung des baulichen Zustands, Veranlassung notwendiger Reparaturen, Handwerkerkoordination.
• Finanzverwaltung: Kontoführung, Zahlungsabwicklung, Mahnwesen, Rücklagenbildung.
• Informationspflichten: Eigentümerlisten, Zugang zu Abrechnungen, Unterlagen – im Rahmen der DSGVO.

Ab 2023 gilt zusätzlich: Jede Gemeinschaft hat Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG). Fehlt dieser, kann das als Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung gewertet werden – mit möglichen Haftungsfolgen. Die Bestellung einer fachlich qualifizierten Person ist damit nicht mehr nur Kür, sondern gesetzlich normierte Compliance.

Die Einhaltung dieser Pflichten entscheidet darüber, ob ein Verwalter seinem Amt gerecht wird – oder ob Eigentümer einschreiten sollten. In den nächsten Abschnitten beleuchten wir typische Pflichtverstöße und deren rechtliche Folgen.

Haftung bei Pflichtverletzung: Wann Verwalter persönlich zahlen müssen

Ein WEG-Verwalter haftet, wenn er seine Pflichten verletzt und dadurch ein Schaden entsteht – vorausgesetzt, er hat schuldhaft gehandelt (§ 276 BGB analog). Dabei gilt: Der Verwalter muss die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns anwenden. Passiert durch Unterlassung oder Fehlverhalten ein finanzieller Schaden, droht Schadensersatzpflicht – oft mit beträchtlichen Folgen.

Innen- vs. Außenhaftung

• Innenhaftung betrifft Schäden gegenüber der Gemeinschaft, etwa verspätete Zahlungen, fehlerhafte Einladungen oder unterlassene Instandhaltungen.
• Außenhaftung greift nur in Ausnahmen, z. B. bei Personenschäden durch Pflichtversäumnisse (z. B. fehlende Streupflicht im Winter).

Wichtig: Einzelne Eigentümer können den Verwalter grundsätzlich nicht direkt verklagen – nur die Gemeinschaft als Ganzes ist anspruchsberechtigt (§ 9a WEG). Ausnahme: Persönliche Rechtsverletzungen (z. B. Beleidigung durch den Verwalter).

Typische Pflichtverletzungen aus der Praxis

• Untätigkeit bei Baumängeln: Wie der BGH (V ZR 101/19) entschieden hat, haftet ein Verwalter, wenn er trotz Kenntnis von gravierenden Mängeln keine Maßnahmen einleitet. In dem Fall wurden über 200.000 € Schadenersatz fällig.
• Fehlerhafte Einladungen: Ein häufiger Klassiker: Ein Eigentümer erhält keine oder eine fehlerhafte Einladung. Wird deshalb ein Beschluss angefochten oder die Versammlung wiederholt, haftet ggf. der Verwalter.
• Informationsverweigerung: Eigentümer haben Anspruch auf Einsicht in Unterlagen. Wer Unterlagen blockiert oder Angebote verschweigt, verletzt Transparenzpflichten – mit möglichen Folgen bis zur Abberufung.
• Nichtumsetzung von Beschlüssen: Wird ein Sanierungsauftrag beschlossen, muss der Verwalter diesen zügig umsetzen. Tut er es nicht, haftet er für Folgeschäden (z. B. Preissteigerungen oder verpasste Kündigungsfristen).
• Finanzfehler: Fehlende Rücklagentrennung, verspätete Rechnungszahlungen oder gar Veruntreuung gefährden die Gemeinschaft – und begründen persönliche Haftung.
• Verstöße gegen Compliance: Moderne Verträge fordern etwa drei Vergleichsangebote oder bestimmte Dokumentationspflichten. Werden diese ignoriert, ist der Verwalter regresspflichtig.

Kurz gesagt: Der Verwalter ist nicht nur Verwalter, sondern auch Verantwortlicher. Werden Pflichten verletzt, drohen persönliche Konsequenzen – mit Praxisbezug und belegbarer Schadenshöhe.

Handlungsmöglichkeiten der Eigentümer: So reagieren Sie richtig bei Pflichtverletzungen

Stellen Eigentümer Pflichtverletzungen des Verwalters fest, ist entschlossenes Handeln gefragt. Diese Optionen stehen Ihnen zur Verfügung:

1. Gespräch und Abmahnung: Der erste Schritt sollte das klärende Gespräch mit dem Verwalter sein – idealerweise durch den Beirat. Bleibt dies erfolglos, kann eine formelle Abmahnung durch die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer erfolgen.
2. Sonderversammlung einberufen: Kooperiert der Verwalter nicht, können Eigentümer mit mindestens 25 % Miteigentumsanteil eine außerordentliche Eigentümerversammlung einfordern (§ 24 Abs. 2 WEG).
3. Abberufung und Kündigung: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Bei groben Pflichtverletzungen ist auch eine fristlose Kündigung möglich – hier sollte juristischer Rat eingeholt werden.
4. Schadenersatz fordern: Hat die Gemeinschaft durch Pflichtverletzung einen Schaden erlitten, kann sie Ersatz verlangen – auf Beschluss der Eigentümerversammlung. Einzelne Eigentümer sollten intern Überzeugungsarbeit leisten.
5. Kritische Prüfung bei Vergütung und Compliance: Verlangt ein Verwalter Zusatzvergütung für Selbstverständlichkeiten wie Datenschutz, kann das ein Wechselgrund sein. Eigentümer sollten genau prüfen, welche Leistungen bereits abgedeckt sind.

Tipp: Alle Vorgänge schriftlich dokumentieren – E-Mails, Protokolle, Zeugenaussagen – und den Beirat aktiv einbinden.

Compliance in der WEG-Verwaltung: Standards sichern Qualität und Vertrauen

Professionelle WEG-Verwaltung braucht klare Regeln. Compliance bedeutet hier die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und interner Standards – durch Verwalter und Eigentümer:

• Eigentümerseite: Sie können Compliance fördern durch klare Vergabebeschlüsse (z. B. 3 Angebote bei Aufträgen > X €), Online-Einsicht in Unterlagen oder Berichtspflichten. Ein funktionierender Beirat ist zentrale Kontrollinstanz (§ 29 WEG).
• Verwalterseite: Zertifizierung (§ 26a WEG), strukturierte Abläufe (z. B. Checklisten, 4-Augen-Prinzip bei Zahlungen), Datenschutzkonzepte und regelmäßige Schulungen helfen, Fehler zu vermeiden – und Vertrauen zu gewinnen.

Mit gelebter Compliance lassen sich nicht nur Haftungsrisiken senken, sondern auch Effizienz und Transparenz in der Gemeinschaft stärken.

Fazit: Konsequent handeln, Verantwortung durchsetzen

Ein WEG-Verwalter trägt erhebliche Verantwortung – und Eigentümer sollten nicht zögern, auf Pflichtverletzungen klar zu reagieren. Von der Abmahnung bis zur gerichtlichen Geltendmachung von Schadenersatz steht Ihnen ein Spektrum rechtlicher Handlungsoptionen offen. Gleichzeitig lohnt es sich, präventiv auf professionelle Standards und transparente Verwaltungsstrukturen zu achten. So schützen Sie das Vermögen der Gemeinschaft – und sichern Ordnung und Vertrauen.

Sie möchten eine Pflichtverletzung prüfen lassen oder Unterstützung bei der Verwalter-Abberufung?

Wir beraten Wohnungseigentümergemeinschaften und Beiräte bundesweit bei Konflikten mit Verwaltern – außergerichtlich und im Klageverfahren.

Kontaktieren Sie uns unverbindlich für eine Ersteinschätzung oder ein individuelles Gutachten:

👉 Jetzt Anfrage stellen – hortmannlaw.com/contact

Weitere Artikel zum WEG-Recht für Eigentümergemeinschaften

Stärken Sie Ihre rechtliche Handlungsfähigkeit mit diesen praxisnahen Beiträgen:

• 🔍 Sonderumlage & Instandhaltungsrücklage – Was darf beschlossen werden, was ist anfechtbar?
  www.hortmannlaw.com/articles/sonderumlage-instandhaltungsruecklage-weg
• 💾 Digitalisierung & Datenschutz in der WEG – Welche Pflichten gelten für Verwalter und Eigentümer?
  www.hortmannlaw.com/articles/weg-digitalisierung-datenschutz
• ⚖️ Verwalterhaftung & Compliance – Checkliste für Eigentümer
  www.hortmannlaw.com/articles/weg-verwalterhaftung-compliance

Alle Artikel bieten konkrete Beispiele, rechtssichere Handlungsempfehlungen und aktuelle Rechtsprechung – klar erklärt, direkt anwendbar.

‍