Immobilien im Gesellschaftsrecht – Einlage, Nutzung durch Gesellschafter und steuerliche Risiken

Immobilien im Gesellschaftsrecht – Einlage, Nutzung durch Gesellschafter und steuerliche Risiken

Meta-Beschreibung: Immobilien und Gesellschaftsrecht: Was ist zu beachten, wenn Immobilien als Einlage ins Unternehmen eingebracht werden? Wie riskant ist die Nutzung von Firmenimmobilien durch Gesellschafter (Stichwort verdeckte Gewinnausschüttung)? Informieren Sie sich über rechtliche Vorgaben, Steuerfallen (Grunderwerbsteuer, Betriebsaufspaltung, vGA) und praktische Gestaltungstipps beim Thema Immobilien im Gesellschaftsrecht.

Einleitung: Immobilien und Gesellschaftsrecht – komplexe Schnittstelle

Immobilien sind wertvolle Vermögensgüter – und spielen im Gesellschaftsrecht eine zentrale Rolle. Ob Einbringung einer Immobilie als Sacheinlage, Nutzung durch Gesellschafter oder steuerliche Risiken wie Grunderwerbsteuer oder verdeckte Gewinnausschüttungen: Die Verbindung von Immobilien und Gesellschaftsrecht ist komplex. Fehler können zu hohen Steuerbelastungen oder sogar Haftungsfragen führen.

Dieser Beitrag beleuchtet drei Kernaspekte:

1. Immobilien als Sacheinlage in eine GmbH oder andere Gesellschaftsformen,
2. Nutzung von Gesellschaftsimmobilien durch Gesellschafter,
3. steuerliche Fallstricke (z. B. Grunderwerbsteuer, Betriebsaufspaltung, verdeckte Gewinnausschüttung).

Ziel ist es, Geschäftsführern, Gesellschaftern und Beratern ein Gefühl für die richtige Planung und Umsetzung solcher Vorgänge zu geben.

Immobilien als Sacheinlage in eine Gesellschaft

Rechtliche Voraussetzungen bei der GmbH

Die Einlage einer Immobilie in eine GmbH erfolgt häufig bei Gründung oder Kapitalerhöhungen. Dabei handelt es sich um eine Sacheinlage.

• Der Gesellschaftsvertrag muss die Immobilie genau bezeichnen und bewerten (§ 5 Abs. 4 GmbHG).
• Ein Sachgründungsbericht ist erforderlich, der die Werthaltigkeit bestätigt.
• Teileinlagen in bar und in Sachwerten dürfen nicht vermischt werden, ohne klare Ausweisung.
• Bei der UG (haftungsbeschränkt) sind Sacheinlagen nicht erlaubt – nur Bareinlagen sind zulässig.

Übertragung und Bewertung

• Die Immobilie muss mindestens den Nennwert der Gesellschaftsanteile abdecken.
• Wird sie zu hoch bewertet, droht Differenzhaftung für den Einbringenden.
• Die Übertragung erfolgt wie ein regulärer Kauf: Notarvertrag und Grundbuchumschreibung sind erforderlich.
• Bei Gründung gilt: Die Einlage muss vollständig erbracht sein, bevor die GmbH ins Handelsregister eingetragen wird.

Steuerliche Folgen – Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer

• Die Übertragung einer Immobilie auf eine Kapitalgesellschaft löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus (i. d. R. 3,5–6,5 % des Wertes).
• Befreiungen greifen nur unter engen Voraussetzungen (§ 6a GrEStG – z. B. Konzernumstrukturierungen mit Haltefristen).
• Auch einkommensteuerliche Risiken: Wer eine Immobilie aus Privatvermögen einbringt, kann einen privaten Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG) auslösen.
• Im Betriebsvermögen gilt: Einbringung kann stille Reserven aufdecken. Hier bietet das Umwandlungssteuerrecht (§ 20 UmwStG) Gestaltungsspielräume.

Haftung und Altlasten

• Einbringungsverträge schließen oft Sachmängelhaftung aus.
• Trotzdem können Altlasten (z. B. Umweltschäden, Grundbuchlasten) zu Konflikten führen.
• Eine Due Diligence ist daher auch bei verbundenen Personen ratsam.

Nutzung von Gesellschaftsimmobilien durch Gesellschafter

Grundsatz: Fremdvergleichsgerechte Konditionen

Wenn Gesellschafter Immobilien der GmbH oder Personengesellschaft nutzen – sei es durch Wohnung, Büro oder Vermietung –, prüft das Finanzamt besonders genau.
👉 Maßstab ist immer der Fremdvergleich: Verträge und Konditionen müssen so gestaltet sein, wie sie auch mit einem unabhängigen Dritten vereinbart würden.

Andernfalls droht steuerlich die Einstufung als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) oder verdeckte Einlage.

Beispiel 1: Zu niedrige Miete = verdeckte Gewinnausschüttung

• Eine GmbH vermietet eine Lagerhalle an ihren Gesellschafter für 500 €, obwohl der Marktpreis 1.500 € beträgt.
• Das Finanzamt behandelt die Differenz (1.000 €) als vGA.

Folgen:

• Die GmbH muss den Differenzbetrag als Gewinn versteuern.
• Beim Gesellschafter wird der Vorteil wie eine Dividendenausschüttung behandelt (inkl. Kapitalertragsteuer).
• Bei Wohnnutzung können zusätzlich geldwerte Vorteile und Lohnsteuerpflichten entstehen.

Beispiel 2: Zu hohe Miete = verdeckte Einlage

• Der Mehrheitsgesellschafter vermietet ein Bürogebäude an die GmbH zu einem überhöhten Preis (z. B. +20 % über Markt).
• Die Differenz wird steuerlich als verdeckte Einlage gewertet.

Folgen:

• Die GmbH darf den überhöhten Teil nicht als Betriebsausgabe abziehen.
• Beim Gesellschafter gilt die Differenz steuerlich als Einlage, oft neutral, aber ohne Steuervorteil.

Wohnungsüberlassung an Gesellschafter

Besonders kritisch ist die Überlassung von Wohnungen oder Firmenvillen:

• Ohne schriftlichen Vertrag und angemessene Miete droht stets die Annahme einer vGA.
• Bei beherrschenden Gesellschaftern gelten strenge Anforderungen: Verträge müssen klar, schriftlich und im Voraus abgeschlossen sein (Klarheits- und Durchführungsgebot).
• Rückwirkende Anpassungen sind unzulässig und führen zwangsläufig zur vGA.

Betriebsaufspaltung: Vermietung an die eigene GmbH

Ein häufiger Fall: Der Gesellschafter behält das Betriebsgrundstück im Privatvermögen und vermietet es an „seine“ GmbH.

• Vorteil: Flexibilität, keine Grunderwerbsteuer bei Einbringung.
• Risiko: Betriebsaufspaltung entsteht, wenn
  
  • der Gesellschafter eine wesentliche Betriebsgrundlage (z. B. Grundstück) vermietet,
  • und zugleich maßgeblich beteiligt ist (meist ≥ 50 % oder beherrschender Einfluss).

Folgen der Betriebsaufspaltung:

• Die Vermietungseinkünfte werden zu gewerblichen Einkünften (§ 15 EStG).
• Es entsteht Gewerbesteuerpflicht.
• Die Immobilie wird zum notwendigen Betriebsvermögen → keine Steuerfreiheit nach 10 Jahren bei Verkauf.

👉 Eine Betriebsaufspaltung ist nicht per se nachteilig – sie kann bewusst genutzt werden, etwa zur Trennung von Betrieb und Besitz. Aber: Sie muss erkannt und gesteuert werden.

Weitere Risiken bei Nutzung durch Gesellschafter

• Verkehrssicherungspflichten: Nutzt ein Gesellschafter privat ein Gesellschaftsgebäude und es passiert ein Unfall, kann neben der GmbH auch der Geschäftsführer-Gesellschafter haften.
• Arbeitsrechtliche Einordnung: Wird eine Wohnung im Rahmen des Anstellungsvertrags überlassen, gilt sie als Teil der Vergütung. Folge: korrekte Lohnsteuerabzüge sind Pflicht.

Steuerliche Risiken und rechtliche Gestaltungstipps

Der Einsatz von Immobilien im Gesellschaftskontext bringt neben Chancen zahlreiche steuerliche Risiken mit sich. Ein Überblick über die wichtigsten Fallstricke und Gestaltungsoptionen:

Grunderwerbsteuer

• Jede Übertragung von Immobilien zwischen unterschiedlichen Rechtsträgern löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer (GrESt) aus.
• Auch Umstrukturierungen innerhalb von Unternehmensgruppen sind betroffen – seit der Reform 2021 bereits ab einer 90%-Anteilsübertragung.
• Gestaltung: Einbringung in Personengesellschaften mit späterem Formwechsel kann GrESt sparen. Vorsicht aber bei künstlichen Gestückelungen zur Unterschreitung der Schwellen – das Finanzamt prüft streng.

👉 Tipp: Transaktionen sorgfältig planen und steuerliche Befreiungen (z. B. § 6a GrEStG) prüfen.

Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA)

• Entsteht, wenn Gesellschafter einen Vorteil ohne angemessene Gegenleistung erhalten.
• Typische Fälle: unentgeltliche oder verbilligte Wohnungsüberlassung, Verkauf unter Marktwert, Baurechte oder Nutzungen ohne Vergütung.
• Folge: Nachversteuerung bei der Gesellschaft und beim Gesellschafter.

👉 Tipp: Verträge schriftlich fixieren, Werte durch Gutachten oder Vergleichsmieten absichern.

Verdeckte Einlage

• Umgekehrter Fall: Der Gesellschafter leistet Vorteile an die GmbH ohne Gegenleistung, z. B. Grundstücksverkauf unter Wert.
• Folge: Steuerlich meist neutral, intern aber Verschiebung von Gesellschaftsanteilen möglich.

👉 Tipp: Transparenz schaffen – ggf. offene Kapitalerhöhung statt informeller Zuwendung.

Betriebsaufspaltung

• Liegt vor, wenn ein Gesellschafter einer GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage (z. B. Grundstück) vermietet und gleichzeitig maßgeblich beteiligt ist.
• Folge: Die Vermietung wird zu gewerblichen Einkünften (§ 15 EStG) mit Gewerbesteuerpflicht.
• Vorteil: Unter bestimmten Bedingungen greift die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG), wenn die Besitzgesellschaft ausschließlich eigenes Grundstück verwaltet.

👉 Tipp: Besitzgesellschaft möglichst „sauber“ halten – keine weiteren Geschäftstätigkeiten oder Mitarbeiter, um die Kürzung nicht zu gefährden.

Altlasten und Umwelt

• Käufer- und Verkäufergesellschaft können für Umweltschäden oder Altlasten haften.
• Auch nach der Übertragung bleibt der frühere Eigentümer bei Arglist oder Verursachung in der Pflicht.

👉 Tipp: In Verträgen Klauseln zu Altlasten aufnehmen, Preisabschläge oder Haftungsregelungen vereinbaren, ggf. Versicherungsschutz prüfen.

Wertänderungen und stille Reserven

• Immobilien enthalten oft erhebliche stille Reserven.
• Einbringung ins Gesellschaftsvermögen führt dazu, dass Wertsteigerungen künftig steuerverstrickt sind.
• Im Privatvermögen wären Gewinne nach 10 Jahren steuerfrei, in der GmbH hingegen körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig.

👉 Tipp: Vor Einbringung prüfen, ob Immobilien privat gehalten und an die Gesellschaft vermietet werden sollten. Aber Achtung: Bei beherrschendem Gesellschafteranteil droht automatisch eine Betriebsaufspaltung.

Praktische Gestaltungstipps zusammengefasst

1. Schriftliche Verträge zwischen Gesellschaft und Gesellschafter, stets am Fremdvergleich orientiert.
2. Steuerberater früh einbeziehen, insbesondere bei Grunderwerbsteuer und vGA.
3. Immobiliengesellschaften nutzen (z. B. GmbH & Co. KG) zur Risikoabschirmung und Finanzierung.
4. Nutzung durch Gesellschafter klar regeln – etwa durch Mietvertrag oder Gehaltsbestandteil bei Dienstwohnungen.
5. Regelmäßige Marktanpassung: Konditionen laufend prüfen und ggf. ex nunc anpassen, um Fremdvergleich zu wahren.

Fazit und Handlungsempfehlung

Immobilien im Gesellschaftsrecht verbinden zwei komplexe Welten – und erfordern besondere Sorgfalt. Bereits die Einlage eines Grundstücks kann umfangreiche rechtliche Schritte notwendig machen (Notar, Gutachten, Handelsregister) und erhebliche Steuerfolgen auslösen.

👉 Frühzeitige Beratung durch Steuerberater und Juristen ist Pflicht, um Steuerfallen wie die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Mit vorausschauender Gestaltung – etwa Zwischenschaltung einer Personengesellschaft oder zeitlicher Streckung – lassen sich oft bessere Ergebnisse erzielen, als bei spontanen Entscheidungen.

Marktgerechte Konditionen beachten

Wird die Immobilie im Unternehmen gehalten, gilt: Geschäfte zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern müssen stets fremdvergleichsgerecht erfolgen.

• Miet- und Pachtverträge schriftlich abschließen.
• Mietzins anhand von Mietspiegeln oder Gutachten festlegen.
• Zahlungsflüsse tatsächlich durchführen.

Besonders bei beherrschenden Gesellschaftern gilt das Klarheits- und Durchführungsgebot: Nur schriftlich und korrekt umgesetzte Verträge werden steuerlich anerkannt.

Steuerliche Risiken im Blick behalten

Oft überschneiden sich verschiedene Steuerarten.

• Eine Gestaltung, die Grunderwerbsteuer spart, kann Einkommensteuerfolgen auslösen – und umgekehrt.
• Die Betriebsaufspaltung ist nicht per se nachteilig, sondern kann bewusst eingesetzt werden, um Immobilienbesitz vom operativen Geschäft zu trennen. Sie ist aber sorgfältig zu steuern, um Nachteile bei Gewerbesteuer oder Veräußerungsgewinnen zu vermeiden.

Quick-Check für Immobilienmaßnahmen

1. Gesellschaftsrechtlich prüfen: Braucht es eine Satzungsänderung? Ist die Kapitalerhöhung korrekt beschlossen?
2. Steuerliche Folgen analysieren: Welche Steuern werden ausgelöst – und wie lassen sie sich minimieren?
3. Schriftliche Verträge statt informeller Absprachen.
4. Interdisziplinäre Beratung: Steuerberater und Juristen sollten Hand in Hand arbeiten.

Versicherung nicht vergessen

Immobilien bedeuten hohe Werte – und entsprechende Risiken. Je nachdem, ob die Immobilie im Gesellschafts- oder Privatvermögen liegt, sind Versicherungen wie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder Umweltschadenversicherungen unverzichtbar.

Zusammenfassung

Immobilien im Gesellschaftskontext bieten zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, aber ebenso viele Fallstricke. Mit:

• sorgfältiger Planung,
• klaren Verträgen,
• sauberer Dokumentation,
• und begleitender Beratung

werden Immobilien nicht zum Risikofaktor, sondern zum strategischen Erfolgsfaktor. Professionelles Corporate Real Estate Management gehört daher genauso ernst genommen wie das Kerngeschäft – dann tragen Immobilien aktiv zum Unternehmenswert bei.